Le printemps 2014 a montré que: au premier trimestre, les nouveaux projets immobiliers de Dubaï ont bien démarré. Cinq mois après le début de l'année, les prévisions pessimistes des analystes quant aux menaces pesant sur la stabilité du marché immobilier à Dubaï et dans l'ensemble des Émirats arabes unis n'ont pas abouti.
Malgré la hausse rapide des prix du logement, le potentiel d'investissement et les perspectives de développement du secteur immobilier à Dubaï sont très clairs et, de surcroît, positifs. Préparatifs pour "EXPO2020", incarnation des projets d'architectes les plus audacieux, parfois tout simplement fantastiques, nouveaux records et réalisations, croissance dans tous les domaines de l'économie, amélioration généralisée des infrastructures - ce ne sont là que quelques-uns des projets mis en œuvre au premier semestre mis en œuvre à Dubaï au second semestre de 2014.
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L’examen de l’état du marché immobilier de Dubaï à la fin du premier trimestre de l’année devrait probablement commencer par les statistiques les plus récentes publiées récemment par les principales agences de conseil et bureaux d’analyse mondiaux et locaux.
Selon le rapport du Département des affaires foncières de Dubaï, le nombre total de transactions immobilières au premier trimestre de cette année a augmenté de 38% par rapport au premier trimestre de l'année dernière et le montant total des transactions s'est élevé à 16,6 milliards de dollars US. l'intérêt croissant des investisseurs pour le marché immobilier de Dubaï. Selon les prévisions du Département, les trois prochains trimestres de l’année ne seront pas moins actifs et le développement du secteur immobilier sera soutenu par le lancement de plusieurs grands projets à la fois en vue de la préparation de "EXPO 2020".
En termes quantitatifs, selon le rapport, le nombre de transactions immobilières a augmenté de 11% par rapport à la même période de l’année dernière et s’élève à 15694 transactions enregistrées. 3482 transactions immobilières ont été conclues à des conditions hypothécaires, pour un montant total de 7,62 milliards de dollars E.-U. En règle générale, les prix des logements sont encore loin dans de nombreux quartiers de Dubaï, ce qui favorise également la stabilité globale du marché immobilier de Dubaï. n'atteignent pas les indicateurs maximaux de 2008. Ainsi, selon l'agence d'analyse JLL, l'immobilier au centre-ville reste 7% moins cher qu'en 2008 et le prix des logements à Business Bay et JLT est inférieur de 13% et 2% à la valeur maximale de 2008. Le coût du logement dans les Verts est inférieur de 17% au maximum de 2008. Les investisseurs (13 000 personnes) ont investi autant de 9,5 milliards de dollars américains dans l'immobilier à Dubaï au premier trimestre de l'année, soit 57% de plus qu'au premier trimestre de 2013. 12,2 millions USD et 16 millions USD - de tels montants coûtent respectivement la villa la plus chère et l'appartement le plus cher de Dubaï, vendus au premier trimestre de 2014.
La villa la plus chère était une villa d’une superficie totale de 1111 mètres carrés sur l’île de Palm Jumeirah, et l’appartement le plus cher était l’appartement de l’emblématique Burj Khalifa (15386 USD par mètre carré). En ce qui concerne ces indicateurs, l’exercice en cours est déjà supérieur à celui de 2013: à titre de comparaison, l’appartement le plus cher vendu en 2013 était celui du complexe Fairmont The Palm, d’une valeur de 11,43 millions de dollars US.
Selon des données provenant d’agences immobilières telles que Reidin et Propertyfinder, outre le port de plaisance de Dubaï, le centre-ville de Dubaï, Palm Jumeirah et Jumeirah Lake Towers occupent toujours la première place dans la liste des 10 quartiers les plus fréquentés de Dubaï. Selon le portail Reidin, les prix des villas à Dubaï en février ont augmenté de 3,28% en mois et de 19,5% en chiffres annuels. Et selon les prévisions de HSBC Global Research cette année, les prix de l'immobilier à Dubaï devraient encore augmenter de 10 à 15% en moyenne. Ces chiffres indiquent également la stabilité croissante du secteur immobilier.
PRÉVISIONS ET PERSPECTIVES
À ce jour, l’année 2014 en cours a presque atteint son apogée. Il est donc maintenant possible de dire avec une grande certitude quelles prévisions des analystes concernant le futur marché immobilier de Dubaï et des Émirats arabes unis sont réalistes et quelque peu exagérées.
Commençons par ce dernier. Nul doute que les craintes de nombreux experts sur la déstabilisation du marché immobilier ont été exagérées. La croissance trop rapide des prix du logement à la fin de l'année dernière a incité certains experts à faire des prévisions encore plus ambitieuses pour 2014, annonçant une augmentation de près de 40% du prix des logements. Toutefois, au début de cette année, des experts plus "expérimentés", évaluant les efforts du gouvernement et des associations de développeurs pour limiter la spéculation, sont arrivés à la conclusion qu'il était peu probable que les augmentations de prix réelles dépassent 10 à 20%.
La plupart des analystes ont finalement convenu que la prochaine "bulle financière" ne devrait pas être attendue cette année. Ainsi, les rapports du département analytique de la banque HSBC et de la société de conseil JLL indiquent que la croissance du coût de l’immobilier résidentiel à Dubaï sera de 10-15% cette année et que les indicateurs de profit qu’un tel immobilier peut apporter resteront au niveau de 4-5%. Selon JLL, le marché immobilier de Dubaï se reconstituera au cours des deux prochaines années avec 390 000 nouveaux logements, ce qui augmentera le volume actuel de 9%. La plupart des nouvelles propriétés résidentielles seront construites dans le sud et l'ouest de l'émirat, dans des zones telles que la ville de Mohammed Bin Rashid, Business Bay et Dubailand. Séparément, il convient de dire quelques mots sur le logement locatif.
Selon le rapport de la même JLL, le coût de la location de biens immobiliers à Dubaï va inévitablement augmenter, malgré un léger ralentissement de la hausse des prix cette année, probablement d'environ 10 à 20%. Les analystes de JLL donnent une telle prévision malgré le fait que le fonds immobilier résidentiel devrait augmenter de 25 000 unités par an. L’indice global des loyers de JLL pour le premier trimestre de cette année a augmenté de 7% et de 23% pour l’année. L'indice de location d'appartements a augmenté de 26% par an et l'indice de location de villa - de 12% par an. Surtout, les prix de location ont augmenté dans des zones très prisées comme Sports City, où les prix ont augmenté de 41% sur l'année, International City (35%) et Discovery Gardens (33%). des zones comme Downtown Dubai et Dubai Marina étaient nettement inférieures - 24% et 21% pour l'année, respectivement. Dans le secteur locatif, les locataires ont également tendance à déménager de Dubaï vers d'autres émirats plus abordables, tels que Sharjah et Ajman. Récemment, les prix de location, en liaison avec cette délocalisation, ont commencé à augmenter même dans des émirats tels que Fujairah.
SCIENCE ET REALITE
En parlant de prévisions et de perspectives, il est impossible d’ignorer le besoin traditionnel de Dubaï de traduire les idées et les plans les plus fantastiques en réalité. Ainsi, selon les assurances des autorités émiriennes, 2014 s'annonce comme une année de mégaprojets dans la construction de domaines sociaux, culturels, touristiques et, surtout, d'infrastructures. Les trois projets d’infrastructure les plus importants, dont la création et la mise à jour sont prévues par Dubaï pour un budget de 1,92 milliard de dollars, seront le début de la construction du canal de Dubaï, de la construction du pont Al Ittihad et du projet de pose des lignes du tramway de Dubaï extrêmement important pour la ville, dont la longueur totale sera 14,6 kilomètres. Les trois projets affecteront de manière significative le niveau des prix de l'immobilier dans les zones où ces projets seront mis en œuvre.
L'un des projets les plus proches de la science-fiction cette année sera probablement le projet de construction de la ville d'Aladdin à Dubai Creek sur un tronçon de 450 mètres. La "ville" sera composée de trois tours bizarres reliées par des passages à étages mobiles. La conception des tours s’inspire des contes d’Aladdin et de Sinbad le marin. Ce projet dans son ensemble aura une grande importance culturelle et historique et promet de transformer le visage du vieux Dubaï en devenant un nouvel objet incontournable pour les touristes.
Le nouveau bâtiment de l’Opéra de Dubaï, doté de 2 000 sièges en forme de navire, qui sera construit dans le quartier de l’Opéra du même nom, au cœur de Dubaï - Centre-ville de Dubaï, émerveillera également par sa portée et son design. Des changements importants ont été décrits cette année sur les îles artificielles de The World, dont l’île «Cœur de l’Europe», où il est prévu de recréer l’atmosphère et même le climat des rues européennes. Enfin, littéralement, l’échelle cosmique présente la plus récente déclaration très médiatisée des autorités émiriennes sur le projet de construction d’une rampe de lancement pour les engins spatiaux à Abou Dhabi. Ce projet devrait être mis en œuvre conjointement par Virgin Galactic et Aabar Investments et être achevé d’ici 2016. Mais, incarnant les projets les plus audacieux, qui semblent souvent relever du domaine de la fiction, les autorités émiriennes se tiennent néanmoins fermement sur la réalité. Cela est prouvé par les plans officiels pour le développement de Dubaï. Selon eux, dans un proche avenir, les principaux secteurs en termes de perspectives de développement seront les secteurs de l'immobilier commercial et industriel, auxquels le gouvernement de Dubaï apportera son soutien. En outre, il est prévu d'accorder une attention particulière à l'amélioration des méthodes de régulation du marché locatif afin de maintenir les prix raisonnables et d'éviter la spéculation dans le secteur de la vente de biens immobiliers.
RÉGLEMENTATION EFFICACE
Parmi les autres mesures que le gouvernement de Dubaï entend prendre concernant le marché immobilier, on peut citer le recours à des disciplines fiscales en matière de location, la réorganisation, le cas échéant, de la structure du secteur public, le maintien de son envergure dans des limites acceptables et l’augmentation de l’efficacité des dépenses publiques consacrées à la construction immobilière. S'agissant des activités des organismes officiels, on ne peut que mentionner les innovations de 2014 dans le domaine de la législation réglementaire. Les innovations du Dubai Land Department visaient à améliorer la réglementation du marché immobilier de Dubaï et concernaient l'unification des formes de contrats définissant les relations entre les trois parties à la transaction d'achat et de vente: un courtier, un acheteur et un vendeur. Les formes A, B et F ont été unifiées et sont entrées en vigueur le 1 er mai.
Les promoteurs ne sont pas non plus en retard sur les organes de l’État en ce qui concerne la limitation successive des possibilités de spéculation dans l’immobilier et introduisent, un à un, de nouvelles règles pour la revente de logements inachevés. Ainsi, Emaar et Damac, et après eux d'autres développeurs, ont commencé à émettre des certificats pour la revente de biens immobiliers seulement après avoir payé au moins 50% du coût du logement et, dans de nombreux cas, ce pourcentage est devenu beaucoup plus élevé. Mais parfois, les développeurs agissent néanmoins par la méthode de l'encouragement dans la lutte contre la spéculation. Ainsi, récemment, Emaar a proposé aux clients qui paient immédiatement 30% du coût du logement et le gardaient en leur possession jusqu’à la fin de la construction, le droit prioritaire d’acheter une propriété au constructeur sans faire la queue.
DUBAI ET ABU DHABI - DE BONS VOISINS OU DES CONCURRENTS?
De manière générale, il convient également de noter en conclusion que le grand intérêt manifesté par les investisseurs et les consommateurs pour l’immobilier a été enregistré partout aux EAU et a été confirmé à plusieurs reprises par les chiffres de diverses statistiques. Une hausse significative du marché immobilier a été observée au premier trimestre de l'année à Abu Dhabi, la capitale des Émirats arabes unis. Plusieurs grands développeurs ont fait ici plusieurs déclarations très médiatisées sur le début de la construction de grands projets. La capitale des Émirats arabes unis est donc en avance sur le rythme de la construction d’immeubles commerciaux: dans un avenir proche, 8 nouveaux centres commerciaux y seront construits. Et le nouveau plan de développement d’Abou Dhabi jusqu’en 2016 prévoit une réorganisation complète de l’infrastructure sociale et des infrastructures de transport. La récente exposition Cityscape Global Real Estate dans la capitale des Émirats arabes unis a également attiré un nombre record de visiteurs, ce qui a considérablement augmenté.
Toutefois, selon diverses évaluations et informations, Dubaï reste le centre des affaires, culturel, touristique et financier le plus prometteur non seulement dans les Émirats arabes unis, mais dans tout le Moyen-Orient. À bien des égards, cela est bien entendu facilité par l’attente de la tenue de l’exposition internationale EXPO-2020. Au cours du premier semestre de 2014, le gouvernement de Dubaï a annoncé une série de mesures qu'il était prévu de mettre en œuvre dans la perspective de l'EXPO2020. Cela comprend la construction d'installations d'approvisionnement en eau, un plan de développement compact pour le centre de Dubaï et un rapprochement avec la capitale des Emirats Arabes Unis, Abu Dhabi.
Cette année également, Dubaï a décroché la troisième place honorifique du podium du classement des villes à la croissance la plus rapide au monde, selon l'indice City Momentum, de JLL, juste derrière Londres et San Francisco. Ainsi, on peut dire que Dubaï et Abou Dhabi ont tous deux de quoi se vanter, et que ces émirats de bon voisinage ne contribuent au développement confiant de l'autre par le biais d'une certaine part de la concurrence présente entre les villes.
En général, le premier semestre de 2014 a été pour Dubaï un autre pas important dans le processus d’acquisition du statut de ville la plus dynamique en développement, mais également de centre important en expansion la plus complète et la plus stable au Moyen-Orient, où les Émirats arabes unis occupent une position dominante en tant que centre le plus sûr et le plus sûr. un refuge prometteur pour l'investissement et les affaires en général.
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